Стратегия выплаты ипотечного кредита. Вывод: бояться не стоит

мудaки с ЯПа тему выпилили, а вдруг кому пригодится?? Поэтому оставим пока это здесь

Многие боятся ипотеку и вижу очень часто откровенный бред относительно кабальных условий
Хочу некоторые развенчать.
Попытаюсь рассказать, как ипотека на 20 лет выплачивается за 10-12 лет без усилий.

Все будет усреднено. Для москвичей и тех, кто из глубокой провинции не подходит.

Дано:
Средний российский город. Население – 500.000 человек.
Стоимость 2х комнатной квартиры (65кв.м) без ремонта – 3.000.000
Взнос – 800.000 (да, придется подкопить. Говорю же, беру средний вариант, с учетом, что человек уже несколько лет работает и что-то отложил к своим 28-32 годам).
Ежемесячный доход семьи после уплаты налогов – 60.000 рублей (тут многие будут спорить, что это много. Но я беру двух работающих людей, либо без детей, либо с ребенком, но мать уже не в декрете)
Оба работают ОФИЦИАЛЬНО.

Итого: банк дает кредит и вы купили жилье, взяв у банка 2.200.000 рублей на 20 лет.
Под 11.9% годовых + 1% в год от суммы основного долга – это страховка жизни. Лучше ее брать.

1-ый год
Выплаты по 24.000 рублей + 22.000 рублей разовая годовая страховка, то есть усредненный ежемесячный платеж составит 26.000 в месяц.

Идем в налоговую и оформляем налоговый вычет на квартиру 13% за предыдущий год (почитайте в инете, что это такое).
С учетом текущей общей зарплаты в 60.000 чистыми, вы платите суммарно в районе 9к налогов в месяц.
То есть за год вам единовременно налоговая вернет 100к рублей



2-ой год.

Идем в банк, погашаем часть основного долга на сумму 100к рублей (вернула налоговая).
Но это надо сделать раньше, чем будет платеж по кредиту и придет дата очередной выплаты ежегодной страховки
Теперь вы должны банку 2.071.135 (см. 12ый платеж на скрине ниже, но за минусом 100к)

Опять платим ежегодную страховку – она уже 20.700 рублей (скрин неправильно показывает. Мы уже на 100к уменьшили сумму основного долга)
Ежемесячные выплаты – 22.958
Итого, усреднено – 24.600 в месяц



3-ий год.

Опять в налоговой оформляете за предыдущий год налоговый вычет. Получаете те же 100к (а может и больше, вдруг у вас за 2 года подросла ЗП)
Идете в банк, погашаете 100к раньше, чем будет платеж по кредиту и придет дата очередной выплаты ежегодной страховки
Теперь вы должны банку 1.940.467 (см. 24-ый платеж на скрине ниже – 100к).

Опять платим ежегодную страховку – она уже 19.400 рублей (напомню, на скрине неверно, мы уже понизили на 100к сумму долга)
Ежемесячные выплаты – 21.833
Итого, усреднено – 23.500 в месяц



4ый год.

Опять идете в налоговую
Оформляете налоговый вычет. Сейчас вы заберете последний «транш», так как вы исчерпали 13% от 2млн, что было равно 260.000 рублей (читайте в инете, кто не понимает, о чем речь)

Но! Теперь вы можете доить государство, возвращая себе вычет по уплаченным банку %. То есть вот вы переплачиваете за кредит, платя % банку, и вы можете вернуть себе 13% от суммы выплаченных процентов банку.

Идете в налоговую и оформляете за предыдущие 3 года выплаченных процентов.

Но вы все равно не сможете получить больше 100к за год (при условии, что ваши официальные зарплаты не стали больше).
То есть, к примеру, 80% от того, что вы платите ежемесячно – это проценты банку. В год вы всего платите 12х22.000= 260.000 рублей, при этом по процентам уходит – 210.000 рублей
То есть вот за год вы можете вернуть из налоговой всего 210.000 х 0.13 = 26.000 рублей

Но это начиная с 5го года ипотеки (при условии, что доход семьи 60к. Если он будет больше, то вы сможете быстрее вернуть вычет. Чем выше ЗП, тем быстрее вы можете выгрести вычет)
А до этого момента вы сможете возвращать по 100к начиная со 2 по 4 год ипотеки
И начиная с 5го года где то с 30 тыщ и каждым годом сумма будет уменьшаться тыщи на 3 тыщи

Короче, я не знаю как проще объяснить, просто знайте, что в третий год вы получите опять 100к рублей от налоговой (при условии тех ЗП, что указаны в условии)

Идете в банк, погашаете 100к раньше, чем будет платеж по кредиту и придет дата очередной выплаты ежегодной страховки
Теперь вы должны банку 1.807.634 (см. 36-ый платеж на скрине ниже – 100к).
Опять платим ежегодную страховку – она уже 18.070 рублей (напомню, на скрине неверно, мы уже понизили на 100к сумму долга)
Ежемесячные выплаты – 20.689 рублей
Итого, усреднено – 22.200 в месяц



5ый год

Я подразумеваю, что за 4-5 лет работы ваши ЗП были немного проиндексированы, и вы можете откладывать по 6 тыщ дополнительно в месяц, помимо выплат по ипотеки. Тем более, что выплаты стали менее обременительны. (были по 26 тыщ. А стали по 22)
Опять идем в налоговую.
Получаем 30 тыщ за 13% от выплаченных процентов банку. Остальное вы откладывали по 6 тыщ в месяц.
Опять погашаем кредит на 100к.
Теперь вы должны банку 1.672.856 (см. 48-ый платеж на скрине ниже – 100к).
Опять платим ежегодную страховку – она уже 16.728 рублей (напомню, на скрине неверно, мы уже понизили на 100к сумму долга)
Ежемесячные выплаты – 19.552
Итого, усреднено – 20.946 в месяц



В следующие несколько лет стратегия такая же, как и в предыдущий
Мы получаем от налоговой 13% от уплаченных банку процентов. С каждым годом эта сумма будет все меньше.

Помимо ежегодно уменьшающихся платежей мы откладываем каждый месяц дополнительную сумму. Причем каждый год эта сумма должна увеличиваться на 2 тыщи
То есть, через 6 лет после взятия кредита вы должны откладывать по 6 тыщ в месяц
Через 7 лет по 8 тыщ
Через 9 лет по 10 тыщ
И т.д.

Да казалосьбы растет нагрузка, но не забывайте, что у вас растет и зарплата.
А платеж с каждым годом уменьшается, так как вы исправно платите по 100к и больше СВЕРХУ.

К 8-9 году кредита сумма досрочного погашения за год может увеличиться со 100 до 200к и выше. Дело в том, что ЗП индексируются. И за 8-9 лет с нашей инфляцией я вас уверяю, даже у бабушек пенсия вырастет в 2 раза. Что говорить о работающих людях.
Итого, что я хочу сказать.

Ипотека сложно только первые года 3-4. Затем намного проще. Взяв ипотеку на 20 лет, ее реально погасить НЕ НАПРЯГАЯСЬ, за 12 лет. А если чуток поднапрячься, до и за 9-10
Всё это принимо к средней семье, и условия я описал в первом посте.
Если вы еще сомневаетесь и подходите под этим условия, я честно говоря, не понимаю вас.

И что самое важное:
Ваша переплата по кредиту государству составит около 60%
Не в 3 раза не в 2 раза (как многие ноют), а в 1.6-1.7 раза

автор petruxa