«Застройщиков съедят кредиты»: тысячи непроданных квартир зависли в Новосибирске — их число побило исторический максимум

Новосибирские застройщики перестали анонсировать новые проекты и затягивают сроки сдачи старых.

Количество нераспроданных квартир в новосибирских жилых комплексах побило рекордный максимум 2016 года. После отмены массовой льготной ипотеки и сворачивания лимитов по другим кредитным программам покупателей все меньше, а застройщики сталкиваются с рядом проблем. Эксперты бьют тревогу и ожидают волны банкротств компаний, которые «оторвали большие куски» в июле прошлого года. Что значит для рынка огромное число пустых квартир и к чему оно может привести — в материале НГС.

Пустые квартиры

Массовая льготная ипотека несколько лет разгоняла рынок новостроек: за это время город прирос на десятки новых проектов, а местные власти отчитывались о рекордных показателях по вводу жилья. Перед отменой льготной ипотеки рынок пережил пик продаж, а после сворачивания и исчерпания лимитов по кредитным программам продажи заметно обвалились. Эксперты, опрошенные НГС, отметили, что сейчас застройщики возводят в разы больше жилья, чем покупатели могут себе позволить.

Независимый аналитик в сфере недвижимости Сергей Николаев в своем телеграм-канале «РОП» привел тревожную статистику: на май 2025 года в сданных домах зависло 17,7 тысячи квартир, побив рекорд 2016 года (16,2 тысячи квартир).

По словам эксперта, даже если сравнить прошлый год с позапрошлым, можно увидеть, что продажи у застройщиков упали в два раза. В сентябре 2023 года продали 3824 квартиры, в тот же период 2024 года — 1415 квартир. В октябре позапрошлого года — 2900 квартир, в том же месяце прошлого года — 1100 квартир. В целом в 2023–2024 годах чистый ввод опередил продажи на 13,7 тысячи квартир.

«За два года рынок прирос примерно на 10 тысяч квартир. По первым четырем месяцам этого года ситуация похожая: прибавилось еще пара тысяч», — добавил Сергей Николаев.


Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева считает, что сейчас новосибирский рынок недвижимости переживает абсолютный рекорд по нераспроданным квартирам, и это уже сказывается на экономике.

«Строители приостанавливают процессы, страдают из-за этого и подрядчики, и производители стройматериалов. У последних копится переизбыток товаров. Соответственно, идут сокращения зарплат и персонала», — объяснила Елена Ермолаева.

По данным RID Analytics, в новостройках, сданных и строящихся домах на апрель 2025 года осталось 28,4 тысячи непроданных застройщиками квартир. В декабре 2023 года этот показатель составил 19,3 тысячи квартир. Минимальное количество за девять лет было зафиксировано в декабре 2020 года — 11,8 тысячи квартир.

Директор ГК «Система» Валентин Тиунов отметил, что подобная затоваренность рынка произошла впервые. Он связывает это с рекордным вводом жилья из-за льготной ипотеки.

«Для корректировки рынка потребуется время. Проектов уже сейчас выводят меньше, а при увеличении спроса будет достигнут баланс», — сказал Валентин Тиунов.

Притормаживают застройщики, в том числе, из-за того, что не все проекты проходят по метрикам кредитных организаций. Банки ужесточили подходы к выдаче кредитов на покупку земли, осторожничают с проектным финансированием и присматриваются к возможностям застройщика.

Такое уже было. Или нет?

Эксперты проводят параллели между сложившейся ситуацией и кризисами на рынке в 2009 и в 2016 годах. В первом случае, вспомнил Сергей Николаев, цены на жилье упали на 15% — правда, больше подобного в истории не происходило. В последующие годы затоваренность рынка продолжалась: например, в январе 2017 года в 117 сданных домах было не продано от 40 до 60% квартир.

И если тогда компаниям было полегче, то сейчас снизить цены застройщики не могут из-за банков, отметил Сергей Николаев. Изменили систему работы, в том числе, с эскроу-счетами: если у застройщика более 20–30% непроданных квартир, то они остаются у банка в залоге. При этом на период строительства ставка по проектному финансированию ниже, но если эксроу-счет не заполнен, а комплекс сдан, она поднимается.

«Застройщиков могут съесть собственные кредиты. Сейчас они идут на разные ухищрения: например, предлагают рассрочку на период строительства и намеренно затягивают ввод домов, чтобы не налететь на бешеные кредиты. У кого будет шанс не запускаться — притормозит», — сказал Сергей Николаев.

Проблем, по его словам, чаще всего нет у тех компаний, которые строят на свои средства. Те же, кто возводит жилье на заемные деньги, может попасть в финансовую кабалу, а себестоимость строительства одного дома вырастет до 25%. Аналитик отметил, что подобное происходит из-за того, что механизм эскроу-счетов создавали для растущего рынка. Как он будет работать на падающем — непонятно.


Такое уже было. Или нет?

Эксперты проводят параллели между сложившейся ситуацией и кризисами на рынке в 2009 и в 2016 годах. В первом случае, вспомнил Сергей Николаев, цены на жилье упали на 15% — правда, больше подобного в истории не происходило. В последующие годы затоваренность рынка продолжалась: например, в январе 2017 года в 117 сданных домах было не продано от 40 до 60% квартир.

И если тогда компаниям было полегче, то сейчас снизить цены застройщики не могут из-за банков, отметил Сергей Николаев. Изменили систему работы, в том числе, с эскроу-счетами: если у застройщика более 20–30% непроданных квартир, то они остаются у банка в залоге. При этом на период строительства ставка по проектному финансированию ниже, но если эксроу-счет не заполнен, а комплекс сдан, она поднимается.

«Застройщиков могут съесть собственные кредиты. Сейчас они идут на разные ухищрения: например, предлагают рассрочку на период строительства и намеренно затягивают ввод домов, чтобы не налететь на бешеные кредиты. У кого будет шанс не запускаться — притормозит», — сказал Сергей Николаев.

Проблем, по его словам, чаще всего нет у тех компаний, которые строят на свои средства. Те же, кто возводит жилье на заемные деньги, может попасть в финансовую кабалу, а себестоимость строительства одного дома вырастет до 25%. Аналитик отметил, что подобное происходит из-за того, что механизм эскроу-счетов создавали для растущего рынка. Как он будет работать на падающем — непонятно.

То, что маневров с ценами у застройщиков нет, отметила и Елена Ермолаева. Если раньше они могли проводить закрытые распродажи, то сейчас, в условиях проектного финансирования, подобное не выйдет — компании попросту не смогут свести концы с концами. Рассрочку на период строительства эксперт назвала порочной практикой: счета эскроу так не наполняются, а договоренность между застройщиком и покупателем никак не регулируется.

«Условно, покупатель платит по 100 тысяч в месяц, но закрепляет ли банк за ним конкретную квартиру — вопрос. А что будет, если клиент передумал: сказал застройщику вернуть деньги, а они уже в стройке? — рассуждает Елена Ермолаева. — Схема кривая, и, возможно, если она продлится, то возникнет ряд проблем».

Шоковая заморозка

Еще одна тенденция из-за плохих продаж — замораживание новых проектов. Застройщики, заметили эксперты, максимально пытаются отложить срок начала реализации новых комплексов, и даже если готовят землю, запуск проектов анонсируют все реже. Подобное продолжается уже второй год. Елена Ермолаева отметила, что если в состоянии готовности у компании пять площадок, она либо не запускает ничего, либо берется за одну.

«После кризисов прошлых лет у застройщиков оставался ряд долгостроев, которые зависли до сих пор. Получается замкнутый круг: строительство останавливается, покупатели это видят и не несут деньги. Строить не на что, количество проблем растет, застройщики банкротятся», — описала ситуацию Елена Ермолаева.

Эксперт в сфере недвижимости Роман Петренко предположил, что девелоперы надеялись на снижение ключевой ставки и послабление санкций и не готовились к затяжному кризису. Больших скидок от застройщиков в период затоваренности рынка, считает он, ждать не стоит: компании и так порой работают на нулевые показатели.

«Застройщики сейчас на грани, а им надо кормить целую армию: строителей, подрядчиков. При этом растут цены на стройматериалы: недавно анонсировали, что поднимутся еще на 15%», — рассказал Роман Петренко.

По его словам, в этих условиях компании идут на снижение затрат: например, используют более дешевые материалы в отделке. При этом цены на квартиры с начала года вверх идут медленно, а фактически держатся на показателях прошлого года.

«Господдержка раскочегарила застройщиков. Возможно, сейчас цель государства — притормозить строительство», — предположил Роман Петренко.

В наиболее проигрышном положении, отмечает эксперт, сейчас находится вторичный рынок: на новостройки есть рассрочка, льготные программы, а на старый фонд — нет. Покупателя, говорит Роман Петренко, на вторичном рынке найти сложно, поэтому многие уходят в аренду.

Банкротства и дефицит

В период высокой ключевой ставки люди предпочитают хранить деньги на депозитах, неплохо зарабатывая на дивидендах. В недвижимость средства пока вкладывают реже, рассказал Сергей Николаев: в том числе, потому, что цены растут медленно, а продать жилье сейчас проблематично.

«Два года назад на депозитах лежало 100 тысяч условных квартир, сейчас — 130 тысяч. Дальше будет больше», — уверен Сергей Николаев.

После того как ключевая ставка снизится, из депозитов инвесторы вернутся в недвижимость, продолжил он. Если это будет хотя бы треть из ожидающих снижения ставок, то профицит жилья может перерасти в дефицит. Рынок, предположил Сергей Николаев, может таким образом сменить направление к концу 2027 года. Сейчас же продавцы уходят в аренду, туда же идут и будущие покупатели, ожидая снижения процентной ставки.

Будущее рынка, добавил Роман Петренко, зависит от льготных программ. Например, недавно президент анонсировал повышение возраста детей для получения семейной ипотеки с 6 до 14 лет.

«2025 год мы точно проживем в кризисе. Рынок встал, застройщики придерживают старты продаж, многие и вовсе за этот период могут уйти с рынка, — сказал Роман Петренко. — Рынок сейчас перенасыщен жильем, поэтому продажи идут очень тяжело».

По мнению Елены Ермолаевой, на время регион может забыть о рекордах по вводу жилья. Возможно, это и к лучшему: рынок сильно разогнался и оторвался от реальности.

«Глобальной катастрофы не ожидаем, но будет много личных катастроф. Строители могут обанкротиться — не застрахованы от этого ни крупные, ни мелкие компании», — рассказывает Елена Ермолаева.

От того, с каким портфелем компании вошли в июль прошлого года, когда закончилась льготная ипотека, зависит то, переживут ли они кризис. Например, если у девелопера было несколько домов на стадии завершения, а почти все квартиры были проданы, риски минимальные. Такие застройщики могут переждать сложный период, сохранив средства на депозитах.

«Если же застройщик „широко шагнул“ перед июлем прошлого года, взялся за новостройки на ранних этапах, а сейчас деваться некуда, приходится строить на заемные средства, — риск выше», — объяснил Елена Ермолаева.

Валентин Тиунов называет сложившуюся ситуацию на рынке глубокой коррекцией после аномального оживления в период льготного кредитования. По наблюдениям эксперта, ситуация может стабилизироваться ближе ко второй половине 2027 года.

Тяжелые времена переживает сейчас и рынок индивидуальных жилых домов: сотни семей остались с долгами по ипотеке и недостроенными домами. Эксперты отмечают, что ситуация с ИЖС схожа с кризисом 2008 года, когда застройщики многоэтажек надеялись на дальнейший рост экономики, вкладывая средства дольщиков в новые проекты, но оставили покупателей без жилья.

https://ngs.ru/text/realty/2025/06/01/75518375/